Все буде Україна

Інколи в житті настає ситуація, коли з тієї чи іншої причини доводиться продавати квартиру. Однак для багатьох жителів країни вона не типова.

Тому навіть після розміщення оголошення виникає багато проблем, а коли доходить до оформлення угоди тим паче.

Хоча часто свої послуги починають пропонувати різноманітні рієлторські контори, вони не завжди можуть розповісти про всі підводні камені.

З чого почати

Ще до розміщення оголошення про продаж квартири варто зайнятися оцінкою її вартості. До цього питання варто підійти максимально зважено, адже занадто низька ціна викликатиме підозри, а занадто висока відіб’є потенційних покупців.

Встановлюючи ціну на квартиру варто орієнтуватися на:

• стан квартири;
• поверх, на якому вона знаходиться;
• регіон;
• репутацію району;
• терміновість продажу;
• матеріал, з якого зроблений дім;
• кількість схожих пропозицій на ринку.

Оцінюючи свій район варто враховувати транспортні зв’язки та загальний рівень інфраструктури. Зрозуміло, що квартира з метро у п’яти хвилинах ходьби та магазином поруч коштуватиме дорожче аніж та, яка має поруч одну зупинку громадського транспорту з двома маршрутами.

Також можна звернути увагу на те, скільки коштує в середньому квадратний метр у схожих квартирах і орієнтуватися на цей показник. Якщо швидкість продажу для вас на першому місці, то можна спробувати поставити ціну, яка буде меншою за середню. Однак і тут варто знайти гарний аргумент, адже намагання швидко продати квартиру може викликати підозри у покупців.

Крім того, можна звернутися до експерта з оцінки нерухомості, який допоможе встановити приблизну вартість квартири. Не варто забувати, що ціни на сайтах оголошень зазвичай на 5-10% вищі від реальної вартості на ринку.

Після оцінки вартості квартири і вирішення, за яку ціну ви готові її продати, варто розмістити відповідне оголошення. В ньому обов’язково потрібно вказати:

• вартість квартири (пам’ятайте, що торг завжди має бути доречним);
• розташування дому (вулиця, важливі об’єкти поруч);
• поверх, на якому знаходиться квартира;
• планування та загальна площа;
• час володіння квартирою;
• стан квартири (ремонт, висота стелі, наявність лічильників);
• стан дому;
• інфраструктуру (відстань до найближчої зупинки, магазину, школи, поліклініки тощо).

Також важливо супроводити текст якісними фотографіями, адже краще один раз побачити, ніж сто разів почути. Однак якщо вам складно самостійно знайти покупця, то можна звернутися за допомогою.

Чи звертатися до рієлторів і юристів

Часто після розміщення оголошень про продаж квартири, до українців починають звертатися рієлтори, які пропонують свою допомогу. Якщо ви вирішили звернутися за допомогою в продажу квартири до рієлторів, то за неї доведеться заплатити.

Однак це не стосується випадків, коли покупець шукає квартиру за допомогою агента з нерухомості, а ви продаєте квартиру самостійно. В такому випадку оплата рієлторських послуг вас не обтяжуватиме.

У коментарі Фактам ICTV агент з нерухомості Олесь Ільків заявив, що зазвичай послуги рієлторів оплачуються у розмірі 2-5% від вартості угоди.

– Зазвичай ставка для агента з нерухомості коливається від 2% до 5%. Зазвичай зі ставкою 5% працюють великі агентства з нерухомості, але її повідомляють під час першої зустрічі.

Бажано вирішити вартість рієлторських послуг ще на першій зустрічі. Приватні брокери беруть зазвичай 2-3% від суми угоди, – каже Ільків.

Однак вони допомагають значно пришвидшити процес продажу квартири.

Крім того, вони зможуть краще оцінити її вартість і оформити найкращу угоду. Також вам не доведеться часто спілкуватися з потенційними клієнтами.

– В першу чергу послуги агента з нерухомості економлять час, адже перспективний цікавий об’єкт переглядатимуть. Рієлтор це та людина, яка знає про об’єкт все, ситуацію щодо документів, щодо власників, вона показує його потенційним покупцям.

У власника може не завжди бути на це час або настрій. А агент з нерухомості це така собі “холоднокровна істота”, якій байдуже до чужих емоцій. Його завдання – продати об’єкт таким чином, щоб це було вигідно і собі, і власнику, – розповідає агент з нерухомості.

Якщо ж ви вирішили скористатися послугами рієлтора, то і тут потрібно провести дослідження, адже потрібно обирати такого посередника, якому ви довірятимете.

Обираючи рієлтора або агентство з продажу нерухомості, орієнтуйтеся на їхню репутацію на ринку, досвід роботи, членство у відповідних профорганізаціях.

Під час першого спілкування з рієлтором вам необхідно отримати відповіді щодо умов співпраці. Хорошим сигналом буде і те, що рієлтор уникає професійного сленгу, відкритий у відповідях на запитання.

– Для мене рієлтор це, в першу чергу, молода особа 25-45 років, яка презентабельно виглядає, має підвішений язик, досвід. Тобто це не має бути той, хто вчора приступив до роботи і вже робить вигляд, що все знає.

Крім того, це має бути порядна людина, про яку немає якихось чуток. У цій професії дуже легко зіпсувати собі репутації. Один раз напартачив і можеш з нею попрощатися, – каже Ільків.

Відмова ж від роботи з рієлтором додасть вам клопоту, однак допоможе зекономити кошти і повністю контролювати процес продажу квартири.

Однак рієлтор краще знає, як підготувати квартиру до показу потенційним покупцям: чи потрібно вже вивозити з неї речі, чи лагодити кран або певний вимикач тощо.

В будь-якому випадку варто готуватися до того, що продаж квартири за ринковою ціною триватиме близько двох-чотирьох місяців, а за часів кризи може й набагато довше.

Після того, як у вас з’явиться потенційний покупець, ви узгодите всі деталі та ціну, необхідно підготувати відповідні документи та попередній договір про купівлю-продаж квартири.

Особливу увагу потрібно звернути на оформлення договору про купівлю-продаж квартири. Тут може знадобитися допомога юриста.

– Потенційним покупцю і продавцю треба добре вивчити один одного та усі документи, які в них є, та обов’язково звернутись за допомогою до юриста – фахівця в сфері нерухомості. Кожен випадок – індивідуальний та потребує окремого аналізу, – розповіла у коментарі Фактам ICTV член асоціації правників України Зореслава Кудиба.

Його послуги зазвичай обходяться у $100-$400, але він допоможе уникнути багатьох проблем, з яким ви б могли зіштовхнутися, оформлюючи договір самостійно.

Попередній договір є майже гарантією того, що покупець придбає квартиру у зазначений проміжок часу. Його укладають у нотаріуса і кожна сторона отримує свій екземпляр.

У ньому мають бути прописані:

• сума завдатку;
• умови повернення завдатку;
• термін укладання угоди (зазвичай місяць з моменту підписання);
• загальна сума операції у гривні;
• термін передачі ключів від квартири;
• додаткові відомості (наприклад виконання певних умов однією зі сторін).

Оскільки попередня угода впливатиме на основний контракт, вона має бути професійно підготовлена, аби потім не було розходження у характеристиках квартири, передачі нерухомості у власність, її ціні тощо.

Щоб оформити навіть попередню угоду необхідно зібрати документи, на що у продавця йде від двох до п’яти тижнів. Найважливіше – правовстановлюючі документи на квартиру.

– Якщо ви – дійсний і повноправний власник і хочете продавати Вашу квартиру, то для цього вам необхідні правовстановлюючі документи на квартиру. До таких належать свідоцтво про право власності, договір дарування, договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про частку в спільному майні подружжя або рішення суду.

Це ті документи, які найчастіше зустрічаються в побуті. Проте їх основна ознака – це те, що саме цей документ засвідчує, що ви – дійсний власник квартири та набули її на законних підставах. Якщо йде мова про договір, то він має бути в нотаріально посвідченій формі, – каже Кудиба.

Однак є випадки, коли знадобляться додаткові документи. Наприклад, якщо продається лише частина квартири. В такому випадку знадобиться повідомлення інших власників квартири про продаж її частки та заява про відмову від майнових прав на неї.

Якщо ж в квартирі зареєстровані діти, то вам потрібно буде надати свідоцтво про їх народження, згоду на операцію органів опіки, підтвердження про виконання рішення органів опіки.

Також у вас можуть вимагати такі документи, як кадастровий паспорт на квартиру, виписку з Єдиного державного реєстру нерухомості, довідка про відсутність боргів за комунальні послуги.

– Покупцю необхідно отримати довідку про відсутність заборгованості з комунальних послуг та довідку про осіб, які зареєстровані та проживають в квартирі, експертний висновок про ринкову вартість квартири. Ці документи потрібні для того, щоб не купити квартиру з боргами або в якій зареєстровані та  проживають інші особи.

Якщо серед таких осіб є дитина, то також треба отримати дозвіл опікунської ради. Адже покупцю зовсім не потрібні клопоти з виселенням осіб, які там проживають на законних підставах, – розповідає член Асоціації правників.

Краще заздалегідь поцікавитися, що хоче побачити покупець, аби витрачати час на отримання лише важливих для угоди документів.

Покупцеві ж потрібно підготувати такі документи:

• паспорт;
• ідентифікаційний код;
• довідка про доходи (якщо квартиру беруть в кредит);
• заява на ім’я банка (якщо квартиру беруть в кредит).

На перший погляд здається, що нічого складного у цьому немає, але є багато підводних каменів, з якими зіштовхуються під час продажу квартири без допомоги юриста.

Як не бути ошуканим

Інколи намагання продати квартиру якнайшвидше призводить до того, що люди не помічають важливих речей в угодах або просто не надають їм належної уваги. А згодом це призводить до значних проблем.

Звичайно, найбільша кількість афер припадає саме на продавців, але є випадки, коли ошуканими стають власники квартири.

Так може статися, якщо ви погодилися продати квартиру на виплату і домовилися про кількість і суму виплат у договорі. Однак через певний час вам перестають платити.

І зробити щось у такій ситуації дуже важко, адже право власності на квартиру зареєстроване за покупцем, він там прописаний, а ви залишаєтеся без грошей.

Додається до схем шахраїв і банальне підроблення грошей, якщо розрахування за квартиру здійснюється готівкою. В такому випадку необхідно шукати нотаріуса, який може на місці перевірити реальність грошей.

Або наполягати на тому, щоб розрахунок за квартиру проводили через банк. Звичайно і тут потрібно перевірити, чи справді надійшли гроші, однак ризик бути ошуканим значно знижується.

Часто розрахунок за квартиру проводять лише після підписання договору. І це також може стати проблемою, якщо не звернути увагу на дії покупця.

Хоча і зрідка, але він може просто вийти з кабінету під певним приводом і забрати з собою угоду про купівлю квартири і реєстрацію права власності. Фактично нічого не заплативши ця людина стає власником квартири.

Завжди намагайтеся реєструвати право власності на покупця лише після того, як отримуєте всю суму за нерухомість.

Та з найбільшими ризиками, на думку члена Асоціації правників України, під час покупки квартири все ж зіштовхується покупець.

– Проте, на мою думку, більший ризик під час укладення договору купівлі-продажу несе покупець. Адже продавець отримує гроші, а покупець мав би отримати нерухомість. Та чи отримає він її, залежить від законності  укладеної угоди, – каже юрист.

Зокрема, питання можуть виникнути, якщо право власності на квартиру було набуте нещодавно.

Тому покупець може вимагати пояснення швидкого продажу нерухомості.

– Одним із ризиків, на який варто зосередити увагу, це дата оформлення права власності. Якщо право власності зареєстровано, як то кажуть, на днях, то варто задуматись, чому власники так поспішають розлучитися зі своєю нерухомістю.

Звісно, можуть бути вагомі підстави, як-от хвороби родичів, виїзд закордон чи ситуація, коли особа давно є власником, проте до цього часу в неї не виникала потреба оформити право власності (наприклад, особа вступила в управління спадковим майном, проте відтягувала із отриманням свідоцтва про право власності). Спробуйте толерантно з’ясувати причину такого поспіху, для цього можна також поспілкуватись із сусідами чи проглянути сторінку в соцмережах за наявності, – рекомендує Кудиба.

Якщо ви хвилюєтеся, що угода не пройде успішно, то все ж варто звернутися до юриста, який точно допоможе уникнути неприємних ситуацій під час продажу квартири.

Продаж квартири – важкий та об’ємний процес в будь-якій країні, до якого варто підготуватися заздалегідь.

Лише за вами вибір – більший ризик, чи менша сума, яку ви отримаєте у результаті угоди.

Владислав Бомбела